Contratto di vendita immobile

(Assistenza legale a privati e aziende per l'acquisto di immobili)

Il contratto di vendita immobiliare è il contratto, da stipularsi in forma scritta, con il quale il venditore trasferisce la proprietà dell’immobile all’acquirente, e si obbliga a consegnare la cosa, garantendo che la stessa sia immune da vizi e conforme a quanto concordato. Il compratore si obbliga invece a corrisponderne il prezzo.
Lo Studio Legale Santini si occupa di assistere il cliente nelle seguenti fasi:
 - proposta di acquisto;
- fase delle verifiche sulla regolarità edilizia ed urbanistica;
- fase delle verifiche catastali ed ipotecarie;
- fase della verifica circa eventuali pesi, oneri e vincoli;
- fase della verifica della situazione condominiale;
- redazione del contratto preliminare;
- redazione del contratto definitivo (Rogito Notarile – il notaio è presente presso la nostra sede);
- successive trascrizioni presso gli uffici competenti.
Con il contratto di vendita (allegato modello contratto di vendita) si realizza, in virtù del solo consenso delle parti, il trasferimento della proprietà.
 Dal contratto di compravendita di immobile nascono degli obblighi per il compratore e degli obblighi per il venditore. Il compratore ha l’obbligo di pagare il prezzo; il venditore ha l’obbligo di consegnare l’immobile, l’obbligo di garantire che la cosa non subisca “evizioni” e che l’immobile non abbia vizi o difetti.
Normalmente, il prezzo della vendita di case di abitazione viene corrisposto integralmente entro la data prevista per la stipula del contratto definitivo di vendita ma, può accadere  che le parti si accordino che il prezzo venga, in tutto o in parte, pagato successivamente, in una o più rate. Il venditore ha diritto ad ottenere l’ipoteca legale a garanzia del pagamento del prezzo, ipoteca che viene automaticamente iscritta nei registri immobiliari se non è presente nell’atto di vendita una espressa rinuncia alla stessa da parte del venditore, rinuncia che, di solito, viene inserita quando il prezzo viene pagato contestualmente alla stipula del contratto.
Un’importante novità in materia di pagamento del prezzo, volta a tutelare l’acquirente, è stata introdotta con la Legge di stabilità 2014 (L. 27.12.2013, n. 147, art. 1, commi 63 e ss.; l’attuazione di tali norme necessita di uno specifico regolamento ad oggi non ancora emesso); si è previsto infatti che il prezzo concordato in un contratto di compravendita di immobili dovrà essere versato non direttamente al venditore ma in uno speciale conto corrente dedicato intestato al notaio, il quale svincolerà le somme depositate, corrispondendole al venditore, solo dopo che il contratto sia stato registrato e trascritto nei registri immobiliari e dopo la verifica che non sussistano formalità pregiudizievoli (iscrizioni ipotecarie, trascrizioni) diverse da quelle già esistenti al momento della stipula.
L’obbligo principale del venditore è quello di consegnare l’immobile. Normalmente al momento della stipula vengono consegnate le chiavi della casa di abitazione; da questo momento vi è la c.d. immissione nel possesso dell’immobile, possesso che viene acquisito dal compratore, che quindi ne ha la materiale disponibilità.
Il venditore è tenuto, a seguito della vendita, a garantire che l’immobile compravenduto sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all’uso cui è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il compratore che scopre tuttavia che esistono dei vizi è tenuto infatti a farne denuncia al venditore entro otto giorni dalla scoperta (pena la decadenza), inviando una raccomandata a.r. nella quale si dovranno descrivere i vizi e si dovrà dichiarare di volersi avvalere della garanzia; se il venditore non interviene spontaneamente, il compratore dovrà agire in giudizio, facendo valere la garanzia contro i vizi entro un anno dalla consegna. 
Nel contratto di vendita dell’immobile devono essere indicati gli estremi del permesso di costruire dell’immobile ( se viene venduto un terreno, deve essere allegato in originale al contratto di vendita il certificato di destinazione urbanistica del terreno stesso rilasciato dal competente ufficio comunale).
Nel contratto di vendita dell’immobile detto anche rogito notarile deve essere inserita apposita clausola con la quale l'acquirente dichiara di aver  ricevuto  le  informazioni  e  la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica  degli  edifici; al contratto deve essere allegata copia dell’attestato di prestazione energetica (art. 6, comma 3-bis, D.Lgs. 192/2005). In caso di omessa dichiarazione o allegazione, acquirente e venditore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000.
Prima di sottoscrivere il contratto definitivo di vendita dell’immobile è necessario eseguire verifiche approfondite nei registri immobiliari, dirette ad accertare che l’immobile sia effettivamente di proprietà del venditore e che lo stesso non sia gravato da ipoteche, pignoramenti, diritti reali di terzi.

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